Zasiedzenie stanowi pierwotny sposób nabycia własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu. Do zasiedzenia może dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiemy, kto nim jest, a osoba, która korzysta z rzeczy, traktuje ją jak swoją własność.
Przesłanki zasiedzenia zostały wymienione w art. 172 Kodeksu cywilnego i należą do nich: samoistne posiadanie (nieruchomości), ciągłość posiadania i upływ terminu zasiedzenia (długość terminu zależna jest od dobrej lub złej wiary posiadacza).
Co to jest posiadanie samoistne?
Definicje samoistnego posiadania odnajdziemy w dalszych przepisach Kodeksu cywilnego, tj. w art. 336. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Stan posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 20 stycznia 2000 r. charakter samoistny oznacza taki stosunek do rzeczy, jaki charakteryzuje właściciela: wola posiadania i takie jej uzewnętrznienie, które pozwala mu utrzymać się przy posiadaniu, bez potrzeby liczenia się z silniejszym prawem innej osoby. Posiadaczem samoistnym jest więc osoba, która zachowuje się jak właściciel rzeczy, czyli traktuje nieruchomość jak swoją własność i wykonuje wobec niej wszelkie akty właścicielskie (np. dba o nieruchomość, kosi trawę, uprawia ziemię, remontuje budynek, wynajmuje lub dzierżawi nieruchomość).
Przeciwieństwem posiadacza samoistnego jest posiadacz zależny, czyli osoba, mówiąc najprostszym językiem, zależna od właściciela. Ma to miejsce wówczas, gdy osoba korzysta z nieruchomości za zgodą formalnego właściciela, odpłatnie lub nieodpłatnie, np. na podstawie umowy użyczenia, najmu czy dzierżawy. Takie posiadanie nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości.
Ciągłość posiadania
Kolejna przesłanka zasiedzenia nieruchomości mówi o tym, iż posiadanie samoistne musi trwać „nieprzerwanie” przez wymagany ustawą okres. Ustalając, czy posiadanie samoistne jest nieprzerwane, zastosowanie mają domniemania prawne wynikające z Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 340 zd. 1 domniemywa się ciągłość posiadania. Zgodnie natomiast ze zdaniem drugim ww. art. niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Dalej przytoczyć należy również art. 345 k.c., zgodnie z którym posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.
Co to oznacza dla posiadacza ubiegającego się o zasiedzenie nieruchomości? W trakcie postępowania sądowego nie musi wykazywać, a więc przedstawiać dowodów wskazujących na ciągłość posiadania, bowiem sąd (w przypadku braku dowodów przeciwnych) na mocy powyższego domniemania uznaje, że posiadanie miało charakter ciągły, a więc nieprzerwany.
Upływ terminu zasiedzenia
Następnym elementem koniecznym do zasiedzenia nieruchomości jest upływ określonego terminu. Zaznaczyć należy, iż po upływie odpowiedniego czasu nabycie nieruchomości następuje z mocy prawa. Zatem wydanie przez sąd postanowienia stwierdzającego zasiedzenie potwierdza jedynie istniejący stan rzeczy, ma zatem charakter deklaratoryjny. Długość ww. terminu zależy od istnienia dobrej lub złej wiary posiadacza. W przypadku dobrej wiary termin ten obecnie wynosi 20 lat, w przypadku złej wiary 30 lat. I również w tej sytuacji ustawodawca przewidział domniemanie dobrej wiary.
Wskazać należy, iż obecnie obowiązujące terminy zasiedzenia zostały wprowadzone po zmianie Kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z 28 lipca 1990 r. O zmianie ustawy – Kodeks cywilny, która weszła w życie z dniem 1 października 1990 r. Jeżeli termin nabycia nieruchomości przez zasiedzenie upłynął przed dniem 1 października 1990 r., zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego obowiązującego od 1 stycznia 1965 r. terminy zasiedzenia wynosiły odpowiednio: dla posiadacza w dobrej wierze 10 lat, dla posiadacza w złej wierze 20 lat.
Co oznacza dobra lub zła wiara posiadacza?
Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia nieruchomości może wchodzić w grę nie tylko w sytuacji, w której posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem. Może zatem korzystać z zasiedzenia, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje. Powyższe decyduje jedynie o tym, czy posiadacz samoistny jest w dobrej, czy też w złej wierze. Powyższa świadomość, a więc dobra lub zła wiara, ma wpływ jedynie na długość terminu zasiedzenia.
Dobra wiara posiadacza – zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny – polega na usprawiedliwionym okolicznościami danej sprawy przekonaniu posiadacza, że jest właścicielem, tj. posiada prawo własności do nieruchomości. Przy czym ważny jest moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Nie ma zatem znaczenia, że posiadacz np. rok później dowie się, że nieruchomość nie jest jednak jego własnością. Następcza zła wiara nie wydłuża bowiem terminu zasiedzenia.
Uwaga: nie jest jednak w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego. W doktrynie, jak i orzecznictwie uznaje się bowiem, iż zdaje on sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności. Posiadanie w złej wierze oznacza natomiast, iż posiadacz od samego początku, tj. od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie, wiedział, iż właścicielem nie jest.
Adwokat Zuzanna Borucka-Sulich
Kancelaria Adwokacka
ul. Piłsudskiego 3, Legionowo
