Wywłaszczenie nieruchomości to pozbawienie dotychczasowego właściciela nieruchomości przysługującego mu prawa do własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Wywłaszczenie jest dopuszczalne wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, i to tylko w szczególnych przypadkach oraz za słusznym, czyli realnym, odszkodowaniem. Wywłaszczenie może dotyczyć całej nieruchomości lub tylko jej części. W przypadku jednak, gdy wywłaszczenie dotyczy tylko pewnego fragmentu nieruchomości, a pozostała jej część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, wówczas na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego ta część także winna być nabyta w drodze umowy – odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
Samo wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego winno być co do zasady poprzedzone rokowaniami. Rokowania o nabycie nieruchomości w drodze umowy przeprowadza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej z właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Już na tym etapie pomoc profesjonalnego pełnomocnika może okazać się bardzo przydatna.
Odszkodowanie
Jak wspomniano na wstępie, wywłaszczenie następuje za słusznym odszkodowaniem, które jest realizowane w formie wypłaty na rzecz dotychczasowego właściciela określonej kwoty pieniężnej lub w formie przyznania za jego zgodą i na jego rzecz nieruchomości zamiennej. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Czyni to zazwyczaj w decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po wcześniejszym uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione prawa rzeczowe, odszkodowanie podlega zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych praw.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, sposób jej użytkowania, przeznaczenie, rodzaj, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, położenie czy też stan nieruchomości. Jeśli ze względu na jej rodzaj nie można określić wartości, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się tzw. wartość odtworzeniową. Wskazówki do jej ustalania ustawodawca zawarł w art. 135 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania, a od samej decyzji ustalającej wysokość odszkodowania przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia w stosunku do starosty, czyli do wojewody. Od decyzji wydanej w drugiej instancji przysługuje z kolei skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
W sytuacji gdy w ramach odszkodowania za zgodą przyznana została inna nieruchomość zamienna, przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna ( art. 16 Kodeksu postępowania administracyjnego stanowi, iż decyzje od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne). Na podstawie tejże ostatecznej decyzji dokonuje się wpisu prawa w księdze wieczystej. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.
Zapłata odszkodowania
Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Od tego dnia należy także liczyć 10-letni termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania. Jeżeli w tym terminie roszczenie nie zostanie wyegzekwowane, dłużnik (Skarb Państwa albo gmina) mogą uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że nastąpiło przerwanie biegu przedawnienia lub zawieszenie biegu terminu. Jeżeli natomiast mimo obowiązku orzeczenia o odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości organ o powyższym nie orzekł, to należy przyjąć, iż wywłaszczonemu najpierw przez 10 lat służyć będzie prawo do dochodzenia w postępowaniu administracyjnym wydania takiej decyzji przez właściwy organ, a następnie przez kolejne 10 lat prawo egzekwowania tegoż odszkodowania, tak jak w przypadku, gdy odszkodowanie zostało ustalone w decyzji o wywłaszczeniu stosownie do obowiązujących przepisów. W tym miejscu należy także wspomnieć, iż organ wywłaszczający może żądać zwrotu odszkodowania. Może mieć to miejsce, wówczas gdy decyzja wywłaszczeniowa zostanie uchylona lub stwierdzono jej nieważność.
Zaliczka na odszkodowania
W przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, na wniosek osoby wywłaszczanej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70 proc. odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata zaliczki na odszkodowanie za niezwłoczne wywłaszczenie nieruchomości wypłacana jest wówczas, gdy właściciela pozbawiono nieruchomości, ale procedura wywłaszczeniowa nie została zakończona. Suma ta jest wypłacana w terminie 50 dni, licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki. Następnie wysokość odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pomniejsza się o kwotę wypłaconej zaliczki. W sytuacji, gdy osoba której ww. opisany problem dotyczy, nie czuje się na siłach lub po prostu sama nie chce prowadzić negocjacji dotyczących odszkodowania, winna powołać pełnomocnika lub udać się po profesjonalną poradę prawną, np. do adwokata.
Adwokat Aneta Bogucka – Fiołka
ul. Reymonta 11, I piętro, 05-120 Legionowo
tel. 668 812 134
e-mail: boguckafiolka.adwokat@gmail.com
_________________________________
Masz problem natury prawnej? Napisz do nas na adres: Miejscowa, ul. Wilanowska 1, 05-120 Legionowo lub na pocztę elektroniczną: gazeta@miejscowa.pl Nasz prawnik udzieli Ci odpwiedzi.
