Zanim podejmiemy ostateczną decyzję o zakupie mieszkania, które spełnia nasze oczekiwania w zakresie wizualnym i technicznym, winniśmy zbadać także jego stan prawny.
W pierwszej kolejności powinno zbadać się wnikliwie księgę wieczystą, w tym celu, gdy posiadamy jej numer, możemy skorzystać z bezpłatnej przeglądarki ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, o ile ta księga prowadzona jest w systemie elektronicznym. Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy może zapoznać się z ich treścią po podaniu numeru danej księgi wieczystej. W celu dokonania wglądu w akta danej księgi wieczystej niezbędne jest wykazanie interesu prawnego.
Można udać się osobiście do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, gdzie w Wydziale Ksiąg Wieczystych można złożyć wniosek o przejrzenie akt prowadzonych dla nieruchomości, a także złożyć wniosek o otrzymanie odpisu księgi wieczystej. Co ważne, odpis ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie elektronicznym można uzyskać w każdym sądzie rejonowym, niezależnie od położenia nieruchomości. Jeżeli jednak obiektem naszego zainteresowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego może, ale nie musi być prowadzona księga wieczysta, to osoba z którą zawieramy umowę sprzedaży, powinna przedstawić nam zaświadczenie ze spółdzielni wskazujące, że przysługuje jej takie prawo. Przyda się również zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu, które może dostarczyć nam właściciel.
Na sprzedaż mieszkania zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele. W celu ustalenia właścicieli należy sprawdzić dział II księgi wieczystej, gdzie wpisuje się, kto jest właścicielem nieruchomości (jeśli działkę oddano w wieczyste użytkowanie – również kto jest wieczystym użytkownikiem). Jeśli właścicieli jest więcej, wpisuje się również wielkość ich udziałów. Jeżeli księga wieczysta nie jest prowadzona, pomocne będzie zaświadczenie ze spółdzielni. W dziale III księgi wieczystej sprawdzimy informacje o egzekucji z nieruchomości, np. czy w najbliższym czasie nieruchomość ma zostać zlicytowana przez komornika. Warto tu zajrzeć, gdyż w przypadku wyodrębnienia lokali sprawdzimy również sposób zarządu nieruchomością wspólną (czyli kto jest zarządcą nieruchomości) i sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (np. podział, który z właścicieli może korzystać z ogrodu, a który z miejsc parkingowych). Wpisy dotyczące hipotek znajdują się w dziale IV księgi wieczystej. Z tych zapisów dowiemy się, czy mieszkanie, które planujemy kupić, nie jest przypadkiem obciążone hipoteką. Sprawdzimy też, z jakiego tytułu hipoteka została wpisana i na jaką sumę. Co więcej, jeśli na zakup mieszkania bierzesz kredyt, to w dziale IV księgi wieczystej mieszkania będzie wpisana hipoteka.
Przed zakupem mieszkania księga wieczysta wiele nam wyjaśni. Poza wyżej omówionymi kwestiami zawiera ona także informacje dotyczące np. użytkowania i służebności. Mogą być w niej również ujawnione roszczenia i prawa osobiste, takie jak prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia, czy przeniesienie własności. Po wnikliwym zbadaniu księgi wieczystej powinniśmy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, gdzie dowiemy się np. o przeznaczeniu terenu, przestrzeniach przemysłowych, o planowanych w najbliższym czasie inwestycjach związanych np. z budową autostrady. Następnie pamiętać trzeba o sprawdzeniu, czy uregulowane są wszystkie opłaty związane z mieszkaniem, takie jak czynsz, podatki, opłaty eksploatacyjne. W tym przypadku winniśmy zażądać od sprzedawcy zaświadczenia wystawionego odpowiednio przez spółdzielnię mieszkaniowa, wspólnotę mieszkaniową, gminę, zakład energetyczny czy też dystrybutora gazu.
Umowę sprzedaży mieszkania należy sporządzić u notariusza w formie aktu notarialnego. Na akt winni stawić się wszyscy współwłaściciele. W przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli reprezentuje wszystkich pozostałych lub też tylko niektórych z nich, zawsze powinny być przedstawione stosowne pełnomocnictwa. Oryginał aktu notarialnego zostaje u notariusza, strony otrzymują wypisy.
adwokat Aneta Bogucka – Fiołka, ul. Reymonta 11, I piętro, 05-120 Legionowo
tel. 668 812 134
