Zakup działki budowlanej wiąże się z koniecznością nie tylko opracowania projektu budowlanego, ale sprawdzenia różnych kwestii. W szczególności stanu prawnego danej działki budowlanej oraz jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli chodzi o sprawdzenie stanu prawnego działki, przede wszystkim należy sprawdzić wpisy w księdze wieczystej tej działki. Księgi wieczyste prowadzone są przez sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
Jawność ksiąg wieczystych, o której mowa wyżej, oznacza że każda zainteresowana osoba może je przeglądać, przy czym na uwadze należy mieć fakt, że dostęp do akt księgi wieczystej jest ograniczony – zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy akta księgi wieczystej może przeglądać w obecności pracownika sądu osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Można jednak żądać, na wniosek, wydania przez sąd odpis księgi wieczystej. Uzyskanie odpisu wymaga wniesienia opłaty w wysokości 30 zł (za odpis zwykły) lub 60 zł (odpis zupełny). W przypadku zakupu działki wystarczy odpis zwykły – określa on aktualny stan prawny nieruchomości. Przyjmuje się, że odpis z księgi wieczystej ważny jest 3 miesiące.
Wskazać należy, że w księdze wieczystej zawarte są informacje:
1)kto jest właścicielem działki
2)czy działka została obciążona hipoteką – wpis ten ma istotne znaczenie, bowiem zakup działki wraz z hipoteką oznacza, że hipoteka ta przenoszona jest na nowego właściciela (nabywcę)
3)czy działka została obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością drogi koniecznej (ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione
w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym
w księdze art. 11 ustawy).
Jeśli chodzi o sprawdzenie przeznaczenia danej działki, przed dokonaniem zakupu należy zapoznać się z jej przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli to sprawdzić, czy działka, która nas interesuje, została przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Plany zagospodarowania przestrzennego są dostępne w urzędzie gminy. Można się z nimi zapoznać na miejscu lub otrzymać z niego wypisy bądź wyrysy. Plan zagospodarowania przestrzennego pozwoli na określenie parametrów działki oraz ustalenie towarzyszącej mu infrastruktury – np. dostęp do drogi publicznej, przyłącze gazowe, kanalizacyjne, energetyczne. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego można zwrócić się do właściwego urzędu gminu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która będzie określała rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, i inne warunki.
Decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. Dla pozostałych wystarczające są aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzję nawet wówczas, gdy gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny. Ponadto należy sprawdzić dane dotyczące działki w tzw. ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla prawidłowego jej oznaczenia, zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży, jak i dla przeprowadzania stosownych procedur budowlanych.
Końcowym etapem nabycia działki jest zawarcie stosownej umowy kupna – sprzedaży. Umowa ta powinna być bezwzględnie zawarta w formie aktu notarialnego, u dowolnego notariusza. Umowa kupna – sprzedaży działki wiąże się z poniesieniem opłat takich jak wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłata sądowa (za wpis nieruchomości do księgi wieczystej). Wszystkich wpłat dokonuje notariusz – na rachunki bankowe właściwych instytucji. Przed zawarciem właściwej umowy kupna – sprzedaży nieruchomości, aby zastrzec sobie prawo do jej nabycia strony mogą zawrzeć przedwstępną umowę (również w formie aktu notarialnego), w której zbywca zobowiązuje się w określonym terminie i za określoną cenę zbyć działkę, a przyszły nabywca zobowiązuje się, że działkę tę nabędzie.
Wskazać również należy, że zgodnie z obecnie obowiązującym Prawem budowlanym nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę dla wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
radca prawny Marcin Stępnik
Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Gubinowska 4/137, 02-956 Warszawa
tel. 502 860 270
