Użytkowanie wieczyste jest instytucją, która została stworzona w ustawie z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U Nr 32, poz. 159, ze zm.). Zastąpiła ona wcześniej istniejące prawo własności czasowej, prawo zabudowy i prawo użytkowania ustanowione jako prawo wieczyste.
Obecnie prawo użytkowania wieczystego jest uregulowane przede wszystkim w przepisach dwóch ustaw: Kodeksu cywilnego i Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza ustawa reguluje zagadnienia cywilnoprawne użytkowania wieczystego, druga –administracyjno-prawne.
Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane gruntu stanowiące własność Skarbu Państwa (grunty państwowe), a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków (grunty komunalne). Nie jest możliwe ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na gruncie prywatnym, choćby nabywca działał w dobrej wierze, w zaufaniu do księgi wieczystej (wyrok SN z dnia 21 czerwca 1968 r. sygn. akt III CRN 139/68). Nie może też być przedmiotem użytkowania wieczystego udział we współwłasności gruntu.
Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu samorządu terytorialnego bądź ich związków następuje na okres 99 lat. W wyjątkowych przypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem terminu (99 lub 40 lat) użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Roszczenie to może być wyjątkowo wcześniej dochodzone, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych – na użytkowaniu wieczystym gruntu – nakładów jest znaczne dłuższy od czasu, który pozostaje do upływu terminu wynikającego z umowy użytkowania wieczystego.
Grunty mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym, na podstawie stosownej umowy. Umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Prawo użytkowania wymaga wpisu do księgi wieczystej. Umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem terminu w niej określonego, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności, jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w umowie budynków lub urządzeń. Wieczysty użytkownik uiszcza przez okres trwania swego prawa opłatę roczną, która ma charakter cywilnoprawny i jest ustalana w umowie. Pierwsza opłata roczna wynosi od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej. Podstawowa stawka roczna opłaty wynosi 3 proc. ceny nieruchomości ustalonej na podstawie art. 67 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji na podstawie przepisów art. 77 wspomnianej ustawy.
radca prawny Marcin Stępnik
Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Gubinowska 4/137, 02-956 Warszawa
tel. 502 860 270
