Jak każdego roku, od połowy lutego do końca marca, odbywają się zebrania wspólnot mieszkaniowych zarządzanych przez spółkę KZB Legionowo. A ponieważ w trakcie minionego roku udało się wykonać wszystkie zaplanowane prace remontowe czy modernizacyjne, lokatorzy z poszczególnych nieruchomości śmiało i bez obaw mogą już myśleć o kolejnych przedsięwzięciach.
Z perspektywy podmiotu od lat działającego w branży nieruchomości, choć na pozór taki jak wiele poprzednich, ten rok jest szczególny. – Wchodzimy bowiem w trzydziesty rok obowiązywania Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, która weszła w życie 1 stycznia 1995 roku. Co ciekawe, początek funkcjonowania tworzonych na jej mocy wspólnot mieszkaniowych zbiegł się w czasie z wprowadzeniem denominacji złotówki. Kiedy więc w owym czasie najwyższy czynsz w lokalach komunalnych wynosił 50 groszy, to wspólnoty mieszkaniowe – ustalając swoje stawki na podstawie naszych wyliczeń, jako dotychczasowych administratorów – miały je w wysokości złotówki. I to ludzi bardzo bolało, bo uważali, że jeżeli wykupili mieszkanie na własność, to będą płacili mniej. To oczywiście zmieniało się w czasie, ale trudno było wówczas mówić o ruszeniu przez wspólnoty z kopyta z remontami swoich budynków, bo nie stać ich było na utworzenie funduszy remontowych. I przez kilka lat ich rzeczywiście nie miały – wspomina Kazimierz Żmijewski, kierownik działu administrowania nieruchomościami KZB Legionowo.
Dobre zarządzanie plus korzystne zmiany legislacyjne zrobiły jednak swoje. Członkowie wspólnot działających pod skrzydłami KZB, choć początkowo bojaźliwie podchodzili do odkładania pieniędzy na funduszu remontowym, z czasem się do tego przekonali. Systematyczne gromadzenie środków, w połączeniu na przykład z kolejnymi zmianami w ustawie o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych – wydłużającymi okres spłaty kredytów z 10 do 25 lat i zmniejszającymi lub likwidującymi konieczność wniesienia wkładu własnego – pozwoliło nie tylko szybko ocieplić budynki, lecz także zrezygnować z podwyższania odpisów na fundusz remontowy. Efekt jest taki, że wszystkie zarządzane przez legionowską spółkę wspólnoty termomodernizację w swoich obiektach dawno mają za sobą. I większość poważniejszych remontów również. – W chwili obecnej główne zadania, które realizują wspólnoty, to przede wszystkim remonty dachów, klatek schodowych i wymiana instalacji wewnętrznych. Przy czym, jeśli chodzi o klatki schodowe, nie poprzestają już tylko na ich wizualnym odświeżeniu. Teraz na schodach często jest kładziony gres, a zamiast lamperii olejnych stosuje się coraz bardziej powszechny marmolit, który z racji swojej żywicznej konsystencji jest materiałem o wiele trwalszym i łatwiejszym w użytkowaniu – zwraca uwagę Kazimierz Żmijewski. Owszem, często są to zadania bardzo kosztowne, na które trzeba wysupłać nawet do kilkuset tysięcy złotych. Mimo to okrzepłe już ekonomicznie, wspomagane przez zarządcę wspólnoty dają sobie radę, biorąc kredyty albo wykonując część prac za odłożone wcześniej „zaskórniaki”.
Tak czy inaczej wspomniana na wstępie ustawa zobowiązuje też każdą z nich, aby do końca pierwszego kwartału odbyła tzw. zebranie roczne. Zarząd wspólnoty przedstawia wtedy członkom sprawozdanie ze swej działalności, natomiast zarządca dołącza do niego sprawozdanie finansowe za poprzedni rok. A po ich przyjęciu uczestnicy głosują w sprawie udzielenia absolutorium członkom zarządu wspólnoty. Zarządu, nawiasem mówiąc, składającego się z mieszkańców zazwyczaj pełniących swoją funkcję społecznie, często po kilka czy nawet kilkanaście lat. Na corocznych zebraniach ustala się również stawki zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością oraz przyjmuje plan gospodarczy wspólnoty, gdzie zawarte są zadania, które zamierza ona realizować. To m.in. od ich zakresu jest uzależniona wysokość stawki odprowadzanej przez lokatorów na fundusz remontowy.
Obecnie spółka KZB Legionowo ma w zarządzie 39 wspólnot mieszkaniowych, częściowo powstałych z mienia komunalnego, zaś pozostałe są tzw. wspólnotami deweloperskimi. Łącznie to ponad 1100 lokali, położonych w budynkach mieszczących od 10 do 112 mieszkań. W związku z tym frekwencja na przeprowadzanych w siedzibie spółki przy ul. Piłsudskiego 3 zebraniach bywa, co zrozumiałe, rozmaita. Wynosi ona od 10 do około 60 proc. członków, którzy postanowili osobiście – a nie tylko za pośrednictwem redagowanych przez zarząd komunikatów – zapoznać się z aktualną kondycją oraz planami swej wspólnoty. – My, jak zarządca, przede wszystkim na bieżąco monitorujemy sytuację finansową każdej z nich. Nie tylko w zakresie remontów, kiedy to przygotowujemy kosztorysy inwestorskie, pomagamy w zbieraniu ofert wykonawców robót, a później je nadzorujemy i uczestniczymy w odbiorach. Dbamy również choćby o ustalanie odpowiednich stawek opłat, na przykład za centralne ogrzewanie, co nie wymaga już zgody ze strony całej wspólnoty. W naszych relacjach z mieszkańcami potrzebne jest zaufanie i cieszymy się, że dzięki naszej dotychczasowej działalności możemy na nie ze strony mieszkańców liczyć – podsumowuje Irena Bogucka, prezes zarządu spółki KZB Legionowo.
